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洁净中央空调运行管理的目的

   对一个物业管理企业来说，上至领导，下至工人！都要清楚围绕中央空调系统运行管理所做的一切工作，都是为了使中央空调系统达到满足使用要求、降低运行成本、延长使用寿命这_三个基本目标。即以最经济的赀用换取最高的综合效能，实现最大的经济效益。

   1．满足使用要求

   净化工程这中的中央空调系统的运行管理是建筑物业设施管理的重要组成部分，空调效果好坏所产生的影响足不容忽视的。对写字楼来说，紧张工作的人们需要一个舒适的室内空气环境，如果空调效果满足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于写字楼的租金收益；对星级酒店来说，人住的客人需要一个舒适的食宿环境，如果空调效果好，客人得到了应有的享受，他将有可能成为酒店的常客；对商业、餐饮、娱乐场所来说，前往消赀的顾客希望有一个舒适的购物、饮食、娱乐环境，如果空调效果好，顾客就有可能呆长些、消费多些。这样-来，顾客满意，商家也高兴，如此等等。由此可见，满足使用要求的意义不仅仅是使人感到舒适，由感觉舒适所带来的是工作效率的提高，是丰厚的经济效益，是无限商机。相反，如果空调效果差，不能满足要求后果则小堪设想．

   由于中央空调系统的运行效果直接体现在能否满足人们的工作和生活要求方面，因此它是物业管理质量优劣和技术水平高低的直接反映．对衡量物业管理企业的服务水准、树市其良好形象与声誉有不可忽视的作用。一旦不能达到满足使用要求这个目标，物业管理企业的正常经营就会受到影响，甚至导致企业亏损。因此．满足使用要求是中央空调乐统运行管理必须达到的首要目标。

   2．降低运行成本

   除人工费外，运行成本主要包括能耗费和维护保养费。日的我国中央空调系统的冷源绝大部分采用的是电动式制冷机（包括离心式、螺杆式和活塞式），其辅助设备如冷冻水泉、冷却水泵、玲却塔风机、风冷式冷凝器风扇等也均为电动式的，而热源则型式多样：有传统的燃煤锅炉和燃油、燃气锅炉，也有方便快捷的集中供热和电锅炉，还有两用的空气热源热泵和直燃式冷热水机组等。不管热源是何种形式，大多数中央空调系统的丰要能耗还足用电。由于建筑类别和地区的不同，中央空调系统的耗电量约占总耗电量的18%～35%，单位建筑面积的耗电量约为35W／m- -65W/平方。因此，降低运行成本的首要任务是想方设法减少用电量，同叫也要尽量减少其他燃料（如煤、燃气、燃油）的消耗量，以降低能源消耗赀用。其次，在维护保养方面也要精打细算．尽量减少相关费用的开支。要通过精心操作、细致维护来延长易损件的使用寿命；通过定期的水质检验和监测情况来决定水质处理的+合理用药量；通过少量多次和细心检测来适度加注润滑油等等。总之，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，以减少相关费用的开支，达到降低运行成本的目的。

   日前国内还普遍存在着中央空调系统装得起而用不起的情况，其根本原因就是运行费用太高。空调系统基本闲置不用，不能充分发挥其应起的作用。因此，努力降低运行成本是中央空凋系统运行管理所要达到的重要目标。

   3．延长使用寿命

   在配置有中央空凋系统的建筑物的总投资中，_-般巾央空调系统的费用要占到总费用的20%左右。要使这方面的投资发挥出最大效益，就要保证在其正常的使用,年限内起到应起的作用。空调制冷设备的平均使用寿命参见表1-1。

   表1-1 空调制冷设备的平均使用寿命  （单位：年）   

   名  称    平均寿命     名  称       平均寿命

   窗式空调器     10       活塞式冷水机组     20   

    空气热泵（住宅用）    10       离心式冷水机组     23  

   分体式空调器       15       吸收式冷水机组     23   

   水冷式空调机      15       离心式风机      23   

 水热源热泵（商业用）   19       水  泵       20   

   空气热源热泵（商业用） 15       冷却塔       10   

    屋顶空调机       15       空气冷却盘管       20   

   我国政府在1985年对各种设备规定的折旧年限中，规定空调设备的折旧年限为18a;1993年9月1日起实施的《中国商品流通企业财务制度》中规定制冷设备的折旧年限为lOa～15a；自动化、半自动化控制设备的折旧年限为8a～1Za。而中央空调系统的使用寿命能有多长取决于三个主要因素：一是系统和设备类型；二是设计、安装、制造质量；三是操作、保养、检修水平。因此，精确确定整个中央空调系统的使用寿命比较困难。

   从设备的使用寿命来看，一般进口主机（制冷机或锅炉）的使用寿命口达20a～25a，国产优质主机的使用寿命可达15a～20a，在室外露天安装并且全年运行的热泵机组的平均寿命约为15a。管道系统、控制系统以及末端装置的使用寿命相对来说都要短些。由于使用寿命涉及副折就年限和更新资金的投入，因此使用寿命应至少达到预期的使用年限，超过则好，这样就可以使更新资金晚投入，从而使整个物业管理或经营成本适当降低。

   此外，系统或主要设备的更新不仅要耗费大量的人力、物力，而且还会影响房间的日常使用。对大型主机和管道系统来说，对其更新迁要损坏建筑结构或室内外装修．从而带来额外的经济损失和费用开支。田此．必须通过台理的使用、规箍的操作、科学的保养、精心的维护检修来充分发挥中央空嗣系统的作用，在保证其高效低耗运行的同时，还要减少故障h发生，尽量延K整个系统的使用寿命。这是中央空捌系统运行管理的长远目标。